事業用に賃貸物件を利用したいときに、契約書に記載してある「造作買取請求権」とは何かを知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
賃貸借契約は法律に関する専門用語が多く、事前に内容を理解しておくとトラブルを回避できます。
この記事では、造作買取請求権を請求できないケースや、特約の概要をお伝えしますので、読んでみてください。
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事業用賃貸借契約にある造作買取請求権とは？
借地借家法第33条に基づく借主の権利であり、賃貸借契約を終える際、貸主の同意を得て設置した造作（ぞうさく）の買取を貸主に請求できる権利です。
この権利は、居住用も事業用にも認められていますが、一定の条件を満たしていない場合は請求できません。
造作とは、造り付けや埋め込み型の部材や設備などであり、家具や家電製品などかんたんに取り外しができるものや備品は対象外です。
所有権が借主にあるもので、賃貸借契約の締結後に、借主の資金で設置している点も条件になります。
また、客観的に便宜を与えるものも条件になっており、温水洗浄便座や埋め込み式の空調設備などが該当する設備です。
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事業用物件で造作買取請求権に基づく請求ができない事例
造作買取請求権を行使するときに、取り外しても賃貸物件の資産価値が減少しない設備は、認められません。
オフィスのキャビネットや飲食店の店内ディスプレイは取り外せるうえ、資産価値に影響しないからです。
造作買取請求するより、原状回復義務を果たすべき事例になります。
残っていても、物件の利便性や資産価値を高めない設備も請求できないケースです。
居酒屋の掘りごたつ席やバーの造り付けのカウンターなど、異なる業種では利用できない設備が対象になります。
このほか、防音壁や充填した断熱フォームなど、建物と一体化した設備は貸主のものであり、所有権が借主にないため造作買取請求はできません。
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事業用賃貸借契約における造作買取請求権の特約の概要
現行の借地借家法では、借主から造作買取請求を受けたときは、貸主は買取義務を負います。
とはいえ、賃貸借契約に造作買取請求権を放棄する特約を盛り込んでいるケースもあり、借主は注意が必要です。
放棄する条文があった場合は、貸主は請求を受けても拒否できる正当な理由になります。
1992年7月31日までの旧借家法では、放棄する特約が盛り込まれていても、請求すれば無効になりました。
しかし、同年8月1日以降に、借地借家法に基づく契約を締結している場合、特約は効力を発揮します。
事業用の賃貸借契約を締結する前に、契約内容を細部まで確認し、退去する際のトラブルを防ぎましょう。
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まとめ
造作買取請求権とは、賃貸借契約を終える際、借主が設置した事業用設備の買取を貸主に請求できる権利です。
事前に貸主に同意を得ているほか、造り付けで資産価値を高めるなどの条件があり、すべての設備を対象にはできません。
賃貸借契約に特約がある場合は貸主が放棄できるため、契約する前に細部まで確認しましょう。
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